房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的政策、檢查要點、實務案例

房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅系列共分兩期，今天第一期我們共同學習房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的主要政策和主要檢查要點，第二期與各位老師對房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅幾個實務案例，共同交流、探討。

一、現(xiàn)行主要政策

（一）主要基本規(guī)定

1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》于1988年9月27日中華人民共和國國務院令第17號發(fā)布，經(jīng)過第三次修訂，規(guī)定了在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.國家稅務局關(guān)于檢發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知（國稅地字〔1988〕第15號）對土地使用稅的納稅人、征稅范圍、土地使用權(quán)共用、實際占用面積等若干具體問題的進行了解釋和暫行規(guī)定。

3.《國家稅務總局關(guān)于對已繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復》（國稅函發(fā)〔1998〕669號）進一步明確了只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，不論以何種方式取得土地使用權(quán)，都應依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）、《國家稅務總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號），明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定：即有合同約定從合同約定，無合同約定從簽訂合同次月起納稅。

5.《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）明確了城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題，即應納城鎮(zhèn)土地使用稅的計算應截止到土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

6.《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確了在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地需要征收城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定。

7.國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)土地使用稅管理指引》的通知（稅總發(fā)〔2016〕18號），明確了城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報、減免稅管理、第三方涉稅信息管理、稅源管理和稅收風險管理等事項。

8.《吉林省人民政府關(guān)于長春市等10個市縣城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級及年稅額標準的批復》(吉政函[2007]140號)       單位:元

  （二）主要減免稅政策

1.《國家稅務總局關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2004〕100號）對減免權(quán)限進行嚴控和全面清理，明確了除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.《財政部國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）明確了項目中配套建造廉租房、經(jīng)濟適用住房，符合條件下可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.《財政部 國家稅務總局關(guān)于支持公共租賃住房建設和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號），明確了項目中配套建設公租房，符合條件下，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.《財政部 國家稅務總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）明確了項目中配套建造安置住房的，符合條件下可按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.《財政部 國家稅務總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)明確了安置殘疾人就業(yè)單位的可減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定。

二、檢查要點

（一）應稅土地面積審查要點

將“土地使用稅納稅申報表”中填報的應稅土地面積與實際測定的土地面積、土地使用證書確認的土地面積。

（二）計稅依據(jù)和稅率的檢查

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定稅率計算征收。

年應納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額=實際占用土地面積×適用稅額

1.檢查納稅人計算應納稅額使用的土地面積是否正確。檢查、調(diào)閱原征地憑證、土地管理機關(guān)的批文、土地使用證紅線圖等；

2.檢查納稅人使用稅額等級是否正確。核實地段等級劃分是否正確，將土地證宗地圖與本市土地使用稅等級劃分地圖核對，核對有無串用低稅額計算應納稅額的現(xiàn)象。

（三）檢查納稅人納稅期限是否正確

1.審核土地出讓合同、取得相關(guān)協(xié)議，審核城鎮(zhèn)土地使用權(quán)納稅義務發(fā)生時間是否正確；

2.審核是否有取得土地未納稅的現(xiàn)象。

（四）減免稅的檢查

1.對照政策正確界定征免界限，檢查納稅人是否超出免稅范圍少繳稅款的現(xiàn)象

2.對免稅優(yōu)惠文件進行審核，是否符合減免稅條件。

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