一、開發產品預售款的財稅處理

（一）會計分錄模板

1、增值稅

（1）一般計稅：

借：應交稅費——預交增值稅

 貸：銀行存款

（2）簡易計稅：

借：應交稅費——簡易計稅 

 貸：銀行存款

（3）小規模納稅人：

借：應交稅費——應交增值稅

 貸：銀行存款

2、預繳土地增值稅等

借：稅金及附加

  貸： 應交稅費——應交城市維護建設稅

   應交稅費——應交教育費附加

   應交稅費——應交土地增值稅

3、預繳企業所得稅

借：所得稅費用

 貸：應交稅費——應交所得稅

（二）相關稅收政策

1、納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
　　2、應預繳稅款按照以下公式計算：
　　應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
　　3、納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

依據：國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條、第十一條、第十二條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條

二、開發產品銷售的財稅處理

（一）會計分錄模板

1、收款

借：銀行帳款/應收帳款

  預收帳款

  貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

         應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

               應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人)

2、差額納稅

一般計稅可扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）

 貸：主營業務成本

3、結轉銷售成本

借：主營業務成本

       貸：開發產品

4、繳納稅費時

借：稅金及附加

  貸： 應交稅費——應交城市維護建設稅

   應交稅費——應交教育費附加

   應交稅費——應交土地增值稅

5、企業所得稅匯算清繳

借：以前年度損益調整

 貸：應交稅費——應交所得稅

（二）相關稅收政策

1、納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

依據：財稅〔2016〕36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》 第四十五條第一項  

2、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

依據：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第三項第十目

三、產品視同銷售

（一）會計分錄模板

1、將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取非貨幣性資產

借：應付帳款（用于抵償債務）

 應付職工薪酬（用于職工福利、獎勵） 

 長期股權投資（用于投資或換取股權）

 利潤分配（分配給股東或投資人）

 固定資產（換取固定資產） 

 無形資產（換取無形資產）     

 貸：主營業務收入

        應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

        應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

              應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人）

 同時結轉成本:

借：主營業務成本
　　貸：開發產品

2、將開發產品用于損贈、贊助時

借：營業外支出

       貸：庫存商品

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

              應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

              應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人）

（二）相關稅收政策

1、增值稅

下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（1）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（2）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

2、企業所得稅

企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

依據：

1、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條

2、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 （國稅發〔2009〕31號）第七條

四、折扣、折讓和實物贈送等

（一）會計分錄模板

1、商業折扣

開發商為促進開發產品銷售而在房價上給予的價格扣除，應按照扣除商業折扣后的金額確定銷售收入金額。即簽合同的時候價錢簽低一點，開發票時跟合同一致，按折扣后的價格確認收入。

借：銀行存款等

貸：主營業務收入

       應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

       應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

              應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人）

2、銷售折讓和退回

銷售開發產品以后，由于開發產品的質量等原因，不符合購銷合同的規定，買方要求在價格上給予減讓或者將其全部或部分開發產品退給賣方時，可沖減當期銷售收入。

（1）發生銷售折讓、退回時：

借：主營業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

      應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人）

      貸：應收帳款

             應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

             應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

             應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人）

如果發生退回

借：開發產品

       貸：主營業務成本

（2）稅金沖銷：

借 ： 應交稅費——應交城市維護建設稅

   應交稅費——應交教育費附加

   應交稅費——應交土地增值稅

   貸：稅金及附加

3、實物折扣

銷售時贈送本企業開發產品或贈送外購產品的財稅處理

借：銀行存款  

 貸：主營業務收入

        應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（注：一般計稅）

              應交稅費——簡易計稅（注：一般納稅人選擇簡易計稅的）

              應交稅費——應交增值稅（注：小規模納稅人）

借：主營業務成本

       銷售費用—銷售費用

       管理費用—業務招待費

       貸：開發產品 

例：銷售商品房一套90萬，贈送車庫10萬，取得銷售價款90萬。

借：銀行存款  90

 貸：主營業務收入—商品房 81

                              — 車庫 9

借：主營業務成本

       貸：開發產品—商品房

                             —車庫

（二）相關稅收政策

1、企業所得稅按折讓后的價格做收入，土地增值稅仍按原價做收入，增值稅可按規定開具紅字增值稅專用發票。建議重新修改合同，重新開具發票。

文件依據：《國家稅務總局關于全面推行增值稅發票系統升級版有關問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第19號 ）、《國家稅務總局關于納稅人折扣折讓行為開具紅字增值稅專用發票問題的通知》（國稅函〔2006〕1279號）

2、計算繳納企業所得稅、土地增值稅時，商品房和車庫的成本都可以扣除。注意在合同里要分別注明商品房、車庫的價格，開發票時分品名開具。

3、買一贈一銷售本企業商品，如車庫、地下室、閣樓，按總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。贈送外購的商品，如電器、精裝修、宣傳品，計入銷售費用—業務宣傳費，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

送給關系戶的，計入管理費用—業務招待費，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。

向個人銷售商品和提供服務的同時給予的贈品，不用交個人所得稅。屬于隨機賺送或抽獎的，要代扣代繳個人所得稅。

文件依據：

《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）

《國家稅務總局關于中國移動通信集團公司有關所得稅問題的通知》（國稅函[2003]847號）

《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號)第四條第八項)

《財政部、國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2011]50號)