建筑房地產業營改增學習筆記

2016-10-08 張友剛    稅牛網

1、提供建筑服務時，按照工程進度在會計上確認收入，與按合同約定收到的款項不一致時，應以哪個時間確認納稅義務發生？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條規定：增值稅納稅義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

因此，應按合同約定的收款時限確認納稅義務發生時間；提前收到款項的，為收到款項的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

2、簡易征收開具的增值稅專用發票能否作為進項抵扣憑證？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第二十五條規定：“下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額?！?/span>

簡易征收開具的增值稅專用發票屬于上述文件規定的銷售方取得的增值稅專用發票,因此,可作為進項抵扣憑證。

3、簡易征稅的老項目，能否開具增值稅專用發票？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第五十三條規定:“屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。（二）適用免征增值稅規定的應稅行為。”

因此，簡易征稅的老項目可以開具專票。

總結回顧：建筑業哪些項目可以適用簡易計稅辦法？

①以清包工方式提供的建筑服務

②為甲供工程提供的建筑服務

③為建筑工程老項目提供的建筑服務

4、房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否按視同銷售處理？

答：房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

5、房地產開發企業代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用？

答：房地產開發企業為不動產買受人代收轉付，并以不動產買受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用

價外費用：指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

①代為收取并符合財稅（2016）36號文第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費

②以委托方名義開具發票代委托方收取的款項

6、企業將不動產交給資產管理公司出租，收取固定租金，資產管理公司對外招租，中間賺取差價。資產管理公司（二房東）的轉租行為按照什么稅目繳納增值稅？

答：根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》規定：“納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法?！?/span>

因此，轉租屬于不動產經營租賃服務的一種取得形式，資產管理公司（二房東）轉租收取的租金參照不動產經營租賃服務繳交增值稅。

7、勞務派遣公司提供的勞務派遣服務，支付的人工成本能夠差額計稅嗎？如何開具發票？

答：根據《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號）規定：

一般納稅人提供勞務派遣服務，可以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

小規模納稅人提供勞務派遣服務，可以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

8、勞務派遣的差額征收政策是否可以針對不同合同？

答：在總局未明確計稅方式選擇的前提下，不動產出租、建筑業和房地產以外的業務適用計稅方式的選擇均以“業務”來作為判斷前提。

因此，勞務派遣暫不以合同作為計稅方式的選擇依據。

9、物業服務合同中的甲方是產權人，物業公司是乙方。根據物業管理條例，房屋的產權人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業公司是向合同甲方開發票還是向實際付款人開發票？

答：根據《中華人民共和國發票管理辦法》規定：“第二十條銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應向付款方開具發票；特殊情況下由付款方向收款方開具發票?！?/span>

因此，物業公司應向第三方（承租人）開具發票。

10、自然人出租不動產能否代開專票？

答：根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》（稅總函【2016】145號）規定：

增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。地稅局代開發票部門通過增值稅發票管理新系統代開增值稅發票，系統自動在發票上打印“代開”字樣。

因此，其他個人出租不動產，承租方不屬于其他個人的，可以向地稅機關申請代開增值稅專用發票。

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