房地產(chǎn)泡沫下，如何實現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時的土地增值稅核定征收”

房地產(chǎn)泡沫下，如何實現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時的土地增值稅核定征收”

原創(chuàng) 2016-09-26 華稅    稅牛網(wǎng)

編者按：土地增值稅不僅是國家增加財政收入的重要稅源，更是保持房產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的有效手段，能促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)控部分單位和個人通過炒買炒賣房地產(chǎn)取得的高額收入。近期，華稅接到多起房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的咨詢案件，大都涉及土地增值稅核定征收問題，本期華稅梳理國家及地方層面出臺的土地增值稅核定征收政策，幫助納稅人理解遵從。  

近年來，中國房地產(chǎn)的價格突飛猛進(jìn)，隨之而來的是，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中，帶來的是適用高達(dá)60%稅率的土地增值稅，加之部分項目計稅成本小，最終交易方幾乎按照交易額的60%繳納土地增值稅，加上其他的所得稅、增值稅、契稅、印花稅等，整個交易稅負(fù)率甚至在80%以上，很多交易被迫擱置。因此，在不動產(chǎn)交易的過程中，結(jié)合企業(yè)的實際情況，如能爭取核定征收，則可以實現(xiàn)整體稅負(fù)的大幅降低。

 一、應(yīng)符合法定情形，核定征收率不得低于5%

根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額:（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的;（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時規(guī)定，“稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

依據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）指出，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

  二、各地有關(guān)土增稅核定征收的規(guī)定

（一）北京

《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（京地稅地〔2010〕142號）

三、各局應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)文件規(guī)定的條件，進(jìn)行土地增值稅的核定征收工作。對確需核定的，要從嚴(yán)、從高確定核定征收率。

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號）

三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。  

（二）深圳

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號）

核定征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項目，符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收。

核定征收率：對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%，對非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。  

（三）天津

《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2015年9號）

關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2015年8號）

納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無法按照天津市地方稅務(wù)局公告2015年8號第九條據(jù)實征收土地增值稅的，主管稅務(wù)機關(guān)按8%的核定征收率計算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》。  

（四）廈門

《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告〔2013〕7號）

（一）個人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位等二手房產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%征收土地增值稅。個人銷售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）單位為非正常戶的，其房地產(chǎn)被委托拍賣，若買受人愿意代繳相關(guān)稅費并向我局申請代開發(fā)票的，買受人應(yīng)提交書面申請、法院的生效判決、裁定書或調(diào)解書、拍賣成交確認(rèn)書等相關(guān)書面材料，主管稅務(wù)機關(guān)在審核同意后，按拍賣收入全額的5%征收土地增值稅。

（三）異地單位以委托拍賣或其他形式轉(zhuǎn)讓其坐落在廈門市的房地產(chǎn)，應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓相關(guān)書面材料，按拍賣收入全額或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后的計稅收入額的5%征收土地增值稅。  

（五）重慶

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第3號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

  （六）青島

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號）    

按照總局國稅發(fā)〔2010〕53號文規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5%?！豆妗穼⒃瓉淼陀?/span>5%的核定征收率均上調(diào)為“不得低于5%”。

對于符合核定條件的房地產(chǎn)項目，要求主管地稅機關(guān)首先按照《公告》提供的方式進(jìn)行測算，分別測定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅和非住宅等三種類型開發(fā)產(chǎn)品的核定征收率，并與《公告》附件1《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細(xì)表》規(guī)定的下限比較，采用孰高原則進(jìn)行確定。

存量房地產(chǎn)交易的土地增值稅的核定征收同樣參考上述方式進(jìn)行。

 （七）江蘇

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告》（蘇地稅規(guī)〔2016〕4號）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收，核定征收率為5%。

  （八）內(nèi)蒙古

《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第10號）

一、核定征收范圍

房地產(chǎn)開發(fā)項目在土地增值稅清算時，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實后符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

二、核定征收率

土地增值稅核定征收率分為三個檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關(guān)根據(jù)實際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房征收土地增值稅問題的通知》（內(nèi)地稅字〔2006〕438號）

對既不能提供購房發(fā)票，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。各盟市地方稅務(wù)機關(guān)對轉(zhuǎn)讓舊房并取得收入的納稅人，可暫在1-2%的幅度內(nèi)確定土地增值稅的征收率。  

三、建議與總結(jié)

由上述規(guī)定可見，適用核定征收的一般都是不設(shè)賬、賬簿缺失或混亂以及違反相關(guān)稅收規(guī)定的企業(yè)。這在很大程度上，將影響對企業(yè)的評價。因此，企業(yè)應(yīng)考慮多個方面并做好相關(guān)安排，同時，也可以積極進(jìn)行其他方式的納稅籌劃。具體建議如下：

第一，核定征收應(yīng)于法有據(jù)。稅收征管是以查賬征收為原則，核定征收為例外，稅收征管基本法的《稅收征管法》對核定征收的法定情形做出了明確的規(guī)定，各地?fù)?jù)此也出臺了一些具體的規(guī)定，但是，各地規(guī)定不能違反上位法征管法。

第二，交易前交易雙方應(yīng)確定適用征管方式。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，核定征收與查賬征收帶來的稅負(fù)差異迥異，交易雙方應(yīng)在交易前確定征管方式，避免在交易過戶中由于稅費大額承擔(dān)引發(fā)問題。

（稅牛網(wǎng)注釋：個人及非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)較易實現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不易實現(xiàn)這個目標(biāo)）

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