江西省國家稅務局關于全面推開營改增政策問題解答四（房地產業）

　　　　　　　　（房地產業）

一、房地產一般納稅人老項目，選擇按一般計稅方法計稅，5月1前收到售房預收款，已繳納營業稅，5月1日后收到剩余的售房尾款，如何計算土地扣除款？

答：根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）附件2第一條第八款規定，房地產企業銷售自行開發房地產項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額為銷售額。5月1日后收取的售房尾款，以按規定扣除按該套房對應的土地款后的余額為銷售額。

二、4月30前開具的地稅預收款收據，現退房，5月1日后能否紅字開具國稅領取的預收款收據？

答：不得開具國稅部門監制的紅字預收款收據，應按規定向地稅部門申請退還預繳的營業稅。

三、房地產開發公司已交營業稅未開具預收款收據的預收款是否可以補開國稅局領取的預收款收據？

答：已交營業稅的預收款，不得補開國稅部門監制的預收款收據。

四、房地產公司返還給拆遷戶的住房，是否視同銷售？銷售收入如何確認？

答：房地產公司將拆遷還建的不動產交付被拆遷人，按銷售自行開發房地產項目繳納增值稅。

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（2016年第70號）第二條規定，其銷售額按下列方法和順序確認：

（1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；　　

(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

五、房地產企業從其他房地產企業購買的土地未開發建設，按照36號文的規定不能對土地價款進行差額扣除，企業反映如不能扣除土地價款稅收負擔很重，可否視為老項目適用簡易征收計稅呢？

答：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。從其他單位和個人購買土地使用權，取得合法有效的增值稅專用發票注明的進項稅額可按規定抵扣。

是否能按老項目，按照《建筑工程施工許可證》或建筑施工承包合同注明的開工日期來判定。

六、房地產企業自行開發商鋪后轉為企業自持物業(該商鋪于2015年開工，2016年8月達到竣工條件辦理產權證轉為自持物業)，該物業后續出租判斷可否實行簡易征收，需要以開工日期或產權證上注明日期界定老項目嗎？如需要，是以哪個日期為準？

答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算應納稅額。房地產企業出租自行開發的不動產，屬于以自建方式取得不動產，自建項目施工許可證注明開工日期為2016年4月30日前的，可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計算應納稅額。

七、房地產企業的人防工程做車位，合同是70年的租賃，也不能辦理產權證，該類業務算銷售不動產，還是租賃？發票如何開具？

答：根據總局有關政策解答精神，按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理。

八、購房者2016年4月30日前從房地產開發公司購入的不動產，由于各種原因，未取得發票且未辦理產權證。現到國稅部門要求自行納稅補開正式發票，該如何處理？

答：根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）附件2第一條第十三款規定，試點納稅人納入營改增式點之日前發生的應稅行為，應繳營業稅。如未開具發票的，可申請代開，代開時除攜帶《江西省國家稅務局代開普通發票管理辦法》（國家稅務總局2014年第18號公告）所列資料外，還應攜帶由原主管地稅局出具的納稅人未開發票證明，包括納稅人已申報繳納營業稅額、未開具發票金額等以及未開票業務的營業稅完稅憑證原件及復印件。

九、在房管部門還未出具實際測繪房產面積時，房地產開發企業在地稅機關的催促下， 于 4月30日前在地稅機關已開票繳稅，取得了地稅機關的銷售不動產統一發票。5月1日后，如出現預售房產面積與實際房產測繪面積不符，需重開發票的，應如何操作？ 如出現預售房產面積小于實際房產測繪面積，應補繳增值稅還是營業稅？   

答：根據贛地稅函[2016]21號文件規定，房地產開發企業采取地稅部門代開票方式開具銷售不動產發票的，在5月1日之后發生房產實測建筑面積大于預測建筑面積的，按照規定納稅人應向地稅部門補繳營業稅，就補繳部分開具增值稅普通發票；實測建筑面積小于預測建筑面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，并按規定作廢原已開具的地稅發票，重新開具增值稅普通發票。房地產開發企業采取自開票方式開具銷售不動產發票，在結余地稅發票用完或7月1日后發生上述情況的，納稅人應正確區分稅款所屬期，按規定申報繳納；發票開具按照國稅部門規定辦理。

十、個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，“滿2年”是以房產證上的日期為準還是契稅發票上的日期為準？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件3第五條規定，對于住房購買時間，應按照《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行，即：個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

十一、銷售房地產項目納稅義務時間如何確認？

答：根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）第45條規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為納稅義務發生時間；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

根據房地產項目銷售特點，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。

房地產開發企業銷售房地產項目納稅義務發生之前收取的款項應作為預收款，按照規定預繳增值稅。   

    十二、房地產業納稅人在營改增前，已經繳納營業稅開具了營業稅發票，在營改增后發生票面信息錯誤，需要作廢原營業稅發票，想咨詢可以重新開國稅的增值稅發票嗎？

答：如涉及變更購房人信息，應按退房（銷售退回）處理。按照根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）附件2第一條第十三款規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

十三、房地產企業銷售自行開發房地產項目收取的預收款，試點前在主管地稅機關已按規定申報繳納營業稅未開具發票的，補開增值稅發票是否按總局2016年第23號公告規定截至2016年12月31日？

答：經電話請示總局，《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（2016年第18號）第十七條規定“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。”屬于《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(2016年第23號)第三條第（七）項規定“國家稅務總局另有規定除外”的情形。房地產企業發生補開增值稅發票情形時，應當保留已按規定在主管國稅機關申報繳納營業稅未開發票的相關資料。