“營改增”為房地產業“減負”

今年5月的“營改增”試點擴圍中，最受到老百姓關注的無疑是房地產行業的全面納入，“營改增”究竟會給房地產業帶來哪些影響？老百姓買賣房屋是否能夠“減負”？這些問題，現在都已經能找到答案。

上海聯洋世家置業有限公司：稅率“平移”，稅基卻小了

　　上海聯洋世家置業有限公司隸屬于綠地集團，是一家從事房地產開發銷售的知名企業，注冊資金超過14億元。2004年成立以來，開發和銷售的以“聯洋”品牌命名的樓盤不勝枚舉。
　　為配合“營改增”改革，該企業首先在人力資源管理上進行了提升，專門配備了從事增值稅稅務管理的人員。同時通過聘請專家講解增值稅政策原理、發票管理規范等方法，有效提升了企業的增值稅管理能力。在會計核算方面，為更準確、及時地完成增值稅申報，企業根據增值稅管理規范的要求，還調整了相關財務核算科目，從企業內部率先完成了“營改增”的變身，以適應新稅制帶來的變化。
　　“營改增”后，企業銷售“老項目”因政策平移仍可按照5%的征收率計算繳納增值稅。企業本以為稅率沒有變化，則稅收也不會有太大變化。但短短四個月來，企業累計銷售額超過14.7億元，較繳納營業稅，累計減負已經達到367萬余元。
　　企業稱，雖然按照簡易計稅方式繳納增值稅，名義稅率沒有變化，但是由于增值稅是價外稅，原來按14.7億的計稅基礎繳納的營業稅，在計算增值稅時需將其的含稅銷售價格換算為不含稅的應稅銷售額，即14.7/（1+5%）=14，再按照適用征收率計算稅款，則在“稅率”不變的情況下，稅負還是下降了，同樣也為企業“節省”了不少稅收成本。

上海建工誠閔房產有限公司：行業發展增添活力

　　上海建工誠閔房產有限公司為上海建工集團旗下企業，成立于2011年，注冊資金7億元，主要從事房地產開發和銷售。為確保“營改增”工作的順利推進，企業從財務管理、人員培訓、新老項目梳理、采購定價和發票管理等十個方面做了充足的準備。為了能夠取得進項發票，企業還對現有供應商進行了全面梳理，確定供應商的納稅人身份、收集供應商相關基礎信息及證照資料、建立供應商信息庫，并明確日常更新及維護制度，便于在同等條件下比較和選擇對企業更有利的供應商，同時避免可能由于未選擇增值稅一般納稅人或未取得增值稅專用發票而導致進項稅額無法抵扣的現象。
　　“營改增”以來，企業累計減負金額已達70余萬元。企業坦言，由于現階段企業正在開發運作的項目都可以作為“老項目”，按照簡易征收的方法繳納增值稅，因此雖然稅率沒有變化，但是稅負確實降低了不少。此外，基于增值稅的抵扣制度，如：水、電、煤及辦公場所租賃等支出取得的進項稅額，也都可以納入增值稅核算，確實為企業節約了不少成本。
　　企業負責人還表示，通過“營改增”稅收政策的實施，打通了房地產開發企業、施工企業、服務第三產業的稅收抵扣鏈條。新開工的房地產項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進項稅額都可以得到抵扣，降低了稅負、消除了重復征稅。同時，“營改增”政策還能促使企業更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優化了投資開發、設計、工程、造價、財務等各業務模塊的流程，促使企業的內控管理更加規范化、合理化。

個人買賣住房：實際稅負略有下降

　　此次“營改增”初期，由于房屋交易將繳納增值稅，因此對于買賣房產的稅負變化，不少購房者心里也曾有疑慮。經走訪了解，從目前本市涉及個人的房產交易來看，增值稅稅率仍然為5%，相關的優惠政策也較營業稅時期沒有變化。但由于增值稅的計稅依據不同于營業稅，個人繳納的增值稅稅款實際仍是減少的。以一套總價500萬元的住宅為例，假設其不符合任何優惠政策的條件，則其繳納的營業稅應當為500×5%=25萬元，而繳納的增值稅則為500/（1+5%）×5%=23.8萬元，稅負明顯減少了1.2萬元。因此，個人在房產交易中的增值稅稅率較營業稅保持不變，稅負根據情況可能會有所下降。但是由于個人買賣房屋，尤其是二手房交易中，買賣雙方協定的成交價格一般都已經包括稅費負擔的內容，因此，“營改增”后，個人房產交易中涉及的增值稅稅負較營業稅時期略有下降。

專家視角

　　由于全面推開“營改增”試點僅5個多月時間，而房地產行業的建設、經營周期普遍較長，因此現階段銷售的房地產項目基本都是“老項目”（按規定開工日期在2016年4月30日前的房地產項目）。而按照“營改增”政策規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率。因此，現階段對于房地產開發企業而言，可以算是“營改增”的“過渡期”。此外，改革還對房地產企業收到預收款的情形作了“優惠”規定：房地產開發企業采取預收款方式銷售開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，待產權發生轉移時，再清算應納稅款，并扣除已預繳的增值稅款。較“營改增”前收到預收款按5%繳納營業稅，預繳的征收率減少了二個百分點，為企業帶來了更多的資金流。而對于采用一般計稅方式繳納增值稅的，隨著符合條件的土地價款以及其他一些進項稅額可以進行抵扣，預計企業的稅負還將進一步下降。
　　而另一方面，“營改增”后所有企業新增的不動產所含增值稅均納入了抵扣環節，這在很大程度上促進了房地產交易的活躍性，對于房地產業“去庫存”是有積極影響的。同時，對于“營改增”而言，不動產納入抵扣標志著消費型增值稅制度的基本實現，有利于擴大企業投資，增強企業經營活力，為經濟結構的轉型發展注入了動力和“燃料”。