房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅應(yīng)該怎么處理

      由于土地增值稅清算一般應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售時(shí)進(jìn)行，而企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)時(shí)間比清算土地增值稅時(shí)間提前很多。根據(jù)國(guó)稅發(fā)「2009」31號(hào)的規(guī)定，項(xiàng)目未完工而有預(yù)收房款時(shí)，只要房地產(chǎn)公司與業(yè)主正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，企業(yè)所得稅納稅義務(wù)就實(shí)現(xiàn)了，雖然土地增值稅采取預(yù)征辦法，但清算土地增值稅往往可能會(huì)補(bǔ)繳大量的土地增值稅，企業(yè)清算時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已沒有沒有后續(xù)項(xiàng)目，這樣就可能造成土地增值稅清算的稅款不能在企業(yè)所得稅前扣除，即土地增值稅清算補(bǔ)交的稅款未能按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則在所屬納稅年度扣除，造成企業(yè)多交了企業(yè)所得稅，違背了《企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定。為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題。自2010年1月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理問題，進(jìn)行了以下規(guī)定：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：

   （一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：
    各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）
    本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。
    在這里應(yīng)該注意兩點(diǎn)：一是“注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指根據(jù)財(cái)稅「2009」60號(hào)文規(guī)定將整個(gè)清算期作為一個(gè)獨(dú)立的納稅年度進(jìn)行匯算清繳，由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的虧損，并且此虧損是由于土地增值稅清算稅款導(dǎo)致的。二是“注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度”是指土地增值稅清算涉及的年度。三是符合以下條件之一，企業(yè)即可申請(qǐng)退稅：

    （1）土地增值稅清算當(dāng)年和企業(yè)注銷當(dāng)年匯算清繳都出現(xiàn)虧損；
    （2）土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，且未在注銷之前年度按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的。
    （二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。 
    

    [案例分析]
    某開發(fā)企業(yè)2010年9月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，10月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)土地增值稅1490萬(wàn)元，補(bǔ)交土地增值稅530萬(wàn)元，2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損1520萬(wàn)元。2011年1月1日企業(yè)注銷清算，注銷年度匯算清繳確認(rèn)虧損98萬(wàn)元。2008年——2010年預(yù)交土地增值稅分別為：100萬(wàn)元、800萬(wàn)元、60萬(wàn)元；各年分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惙謩e為：150萬(wàn)元、1250萬(wàn)元、90萬(wàn)元；各年交納的企業(yè)所得稅分別為：10萬(wàn)元、130萬(wàn)元、0萬(wàn)元。
    1、2008年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：  150-100=50（萬(wàn)元）
    應(yīng)退企業(yè)所得稅=50×25%=12.5（萬(wàn)元）
    2008年僅交納企業(yè)所得稅10萬(wàn)元，2008年只能退稅10萬(wàn)元。剩余的2.5萬(wàn)元所得稅對(duì)應(yīng)的所得額10萬(wàn)元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
    2、2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額： 1250-800=450（萬(wàn)元）
    加上2008年轉(zhuǎn)來的10萬(wàn)元
    2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額共為：450+10=460（萬(wàn)元）