不動產對外投資你需要知道

一、增值稅及其城建稅、教育費附加
　 （一）營業稅政策如下：《財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅﹝2002﹞191號）的規定，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，對股權轉讓不征收營業稅。

　　顯然從上述營業稅政策來看，不動產對外投資入股共擔風險的行為是不征收營業稅的。
 
　 （二）《國家稅務總局關于發布<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）規定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。
   
　　依據上述文件規定，投資入股取得的不動產可以抵扣進項稅額，意味著投資方以不動產投資時需要開具發票和繳納銷項稅額，從而間接說明以不動產投資屬于“營改增”后“銷售不動產”稅目的征稅范圍。同時在《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件中并沒有規定不動產投資不征收增值稅的政策。

二、土地增值稅
　?。ㄒ唬┰撸骸敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅﹝1995﹞48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！敦斦?國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
   
　　從上述文件可以看出，非房地產開發企業用房地產投資于非房地產開發企業暫免征收土地增值稅。
  
　?。ǘ┈F行政策：《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅﹝2015﹞5號）第四條規定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。第五條規定，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。第八條規定，本通知執行期限為2015年1月1日至2017年12月31日?！敦斦?國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字﹝1995﹞48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）第五條同時廢止。
   
　　從上述政策可以看出，原暫不征收土地增值稅的政策廢止了，新政策規定只有在改制重組的情況下投資才暫不征收土地增值稅，但是該政策一般的企業很難采用，因為沒有列出具體情形，什么屬于改制重組也是模糊概念。單純的投資行為無法享受不征收土地增值稅的政策。

三、企業所得稅
　　《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅﹝2014﹞116號）第一條規定，居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。

　　從上述政策可以看出，不動產對外投資行為要確認非貨幣性資產轉讓所得，考慮到投資方沒有貨幣資金繳稅，規定了可以按5年分攤的政策。

 四、契稅
　　《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第八條規定，土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
   
　　從上述政策可以看出，不動產對外投資行為，受讓方應當繳納契稅。

五、印花稅
　　《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）第十條“產權轉移書據”稅目中，“財產所有權”的轉移書據的征稅范圍，指經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據?！队』ǘ悤盒袟l例施行細則》（財稅字﹝1988﹞第225號）第十條規定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。

　　從上述政策可以看出，雖然投資合同不屬于征稅合同，但是由于涉及到不動產所有權的轉移，所以應當按照“產權轉移書據”繳納印花稅。

六、總結
　　從前面的幾點可以看出，國家對不動產投資行為，現在基本上沒有優惠，已經視為不動產的轉讓，以投資的形式進行避稅的方法已經不符合現行規定。