房地產企業銷售商品房的發票開具問題

“營改增”后，房地產企業及稅務機關一致被售房開票問題困擾，如已售未開票改增值稅的發票開具、預售開票、銷售開票等問題，下面綜合相關規定說明如下：

一、關于已售未開票改增值稅的發票開具

已售未開票改增值稅的發票開具，是指在營改增以前，按照營業稅納稅義務發生時間已繳納營業稅或者雖未繳納但是納稅義務發生在營改增之前，不動產銷售發票尚未開出，營改增以后如何開具發票。

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第十七條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。也就是說，營改增之前預售或者完成銷售，已繳納營業稅但未開具營業稅發票的，營改增以后開具增值稅普通發票。同時，《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（2016年第23號）也明確，納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票。這里需要說明的是，已售未開票開具增值稅發票的前提是已經繳納營業稅，納稅人如果納稅義務發生在營改增之前，但是實際沒有繳納，欠交應交納的營業稅，應怎么處理？首先我們需要明確的是，營業稅改增增值稅并不改變營業稅納稅義務發生時間，因此營改增文件財稅[2016]36號文件附件2明確，試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。其次，如果納稅人按規定的納稅義務時間沒有繳納營業稅，按規定不能開具增值稅發票，因為申報繳納營業稅是補開增值稅票的前提，另外基于以票控稅的要求，也應在開具增值稅發票前繳納營業稅，因此，在這種情況下，納稅人應先補交營業稅，然后按照已繳納營業稅的情況處理。

根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（以下簡稱“2016年第53號”），納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11），升級版增加了6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。 當然，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。

二、預售開發產品收取款項開具發票

 “營改增”政策出臺以前，房地產企業預售開發產品開具地稅系統監制的費辦證發票，交易完成再開具辦證的不動產轉讓發票來，但是營改增以后，企業財務人員和稅務人員都納悶了，房地產開發企業銷售自行開發的房地產預收房款怎么開票呢？各地的政策掌握和解讀也相去甚遠，提出不同的解決辦法，甚至有人對預售房開票是否合法提出了質疑。這一問題隨著2016年第53號的下發迎刃而解。根據該公告第九條規定，對發票代碼進行升級后，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11）后，已經有專門的發票代碼用于“銷售自行開發的房地產項目預收款”開具發票。需要確認的是將開票系統升級到（V2.0.11）版本，然后選擇發票代碼為602的“銷售自行開發的房地產項目預收款”進行開具。

需要說明的是開具的發票僅作為收支的憑證，不作為資產價值確認和抵扣進項稅的依據，也就是說只有往來結算的證明作用。

當然，還要特別提醒：房地產預收款不得開具增值稅專用發票、發票稅率欄應填寫“不征稅”、預收款的次月預繳增值稅，預交的計算方法如下：

一般納稅人新項目預繳計算：

應預繳增值稅＝預收款÷（1＋11％或者5％）×3％

小規模納稅人或者一般納稅人老項目預繳計算：

應預繳增值稅＝預收款÷（1＋5％）×3％

三、開發產品銷售的發票開具

營改增以后銷售開發產品，當然應按規定開具增值稅專用發票或者普通發票。在營業稅下，預售收入納稅義務發生即繳納營業稅，不動產銷售發票一般情況下在銷售面積確定并辦理產權證時才開具，開票時間不影響納稅義務發生時間。營改增后銷售不動產采用的是預收房款按照3%預繳增值稅，銷售行為發生后納稅義務發生，按照一般計稅方法適用稅率11%或者簡易計稅方法按征收率5%計算應交納稅額，如果同營業稅下一樣，在銷售面積確定并在辦證時才開具增值稅發票，顯然是延遲開票，就意味著延遲納稅。根據納稅義務的規定，房地產企業銷售不動產在銷售當天納稅義務發生，但是先開具發票的，為開具發票的當天。開發產品銷售的發票開具問題其實的實質是納稅義務發生時間問題。如果是按照開具增值稅發票申報收入，那就要在銷售當期開票，如果在收入確認時暫不開票，但是按規定申報應稅銷售收入發票可延遲到辦證時開具。

當然需要說明的是，一般納稅人新項目可以根據銷售對象分別開具增值稅專用發票或者普通發票，稅率為11%，小規模納稅人或者是一般納稅人老項目也可根據銷售對象開具增值稅專用發票或者普通發票，征收率為5%。不論是普通發票還是專用大票，開具時價稅都要分離。

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