關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告及其解讀

                                                       國家稅務總局公告2016年第86號
為細化落實《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）和進一步明確營改增試點運行中反映的操作問題，現將有關事項公告如下：
一、房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。
二、財稅〔2016〕140號文件第九、十、十一、十四、十五、十六條明確的稅目適用問題，按以下方式處理：
　　（一）不涉及稅率適用問題的不調整申報；
　　（二）納稅人原適用的稅率高于財稅〔2016〕140號文件所明確稅目對應稅率的，多申報的銷項稅額可以抵減以后月份的銷項稅額；
　　（三）納稅人原適用的稅率低于財稅〔2016〕140號文件所明確稅目對應稅率的，不調整申報，并從2016年12月份（稅款所屬期）起按照財稅〔2016〕140號文件執行。
納稅人已就相關業務向購買方開具增值稅專用發票的，應將增值稅專用發票收回并重新開具；無法收回的不再調整。
三、財稅〔2016〕140號文件第十八條規定的“此前已征的應予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應繳納的增值稅”，按以下方式處理：
（一）應予免征或不征增值稅業務已按照一般計稅方法繳納增值稅的，以該業務對應的銷項稅額抵減以后月份的銷項稅額，同時按照現行規定計算不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額；
（二）應予免征或不征增值稅業務已按照簡易計稅方法繳納增值稅的，以該業務對應的增值稅應納稅額抵減以后月份的增值稅應納稅額。
納稅人已就應予免征或不征增值稅業務向購買方開具增值稅專用發票的，應將增值稅專用發票收回后方可享受免征或不征增值稅政策。
四、保險公司開展共保業務時，按照以下規定開具增值稅發票：
（一）主承保人與投保人簽訂保險合同并全額收取保費，然后再與其他共保人簽訂共保協議并支付共保保費的，由主承保人向投保人全額開具發票，其他共保人向主承保人開具發票；
（二）主承保人和其他共保人共同與 投保人簽訂保險合同并分別收取保費的，由主承保人和其他共保人分別就各自獲得的保費收入向投保人開具發票。
　　五、《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條中，“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
　　六、納稅人辦理無償贈與或受贈不動產免征增值稅的手續，按照《國家稅務總局關于進一步簡化和規范個人無償贈與或受贈不動產免征營業稅、個人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務總局公告2015年第75號，以下稱《公告》）的規定執行。《公告》第一條第（四）項第2目“經公證的能夠證明有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及復印件”，修改為“有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及復印件”。
七、納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。
　　本公告自發布之日起施行。
　　特此公告。　
                                                                                                                                              國家稅務總局
                                                                                                                                          2016年12月24日

關于《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》的解讀

發布日期：2017年01月04日　 來源：國家稅務總局辦公廳 

 　　近日，財政部和國家稅務總局聯合下發了《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號），其執行日期與發布日期之間存在一些操作上的銜接問題需要解決。另外，營改增試點運行過程中各方還反映了一些執行中出現的征管問題有待明確。為此，稅務總局制定了《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅問題的公告》（以下稱《公告》），就有關問題予以明確。
　　《公告》明確了七個方面的問題。
　　一是為避免對以前的申報結果進行調整，《公告》明確，房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。
　　二是財稅〔2016〕140號文件新明確的稅目適用問題，涉及納稅人前后實際適用稅率的變化，《公告》明確了不同情形的處理方式。
　　三是財稅〔2016〕140號文件明確的免稅或不征稅項目，如果納稅人此前已經申報納稅，《公告》明確了抵減以后月份應繳納增值稅的具體處理方式。
　　四是對于保險公司開展共保業務發票開具問題，《公告》明確，共保業務中，如果由主承保人與投保人簽訂保險合同并全額收取保費，然后再與其他共保人簽訂共保協議并向其支付共保保費，則應由主承保人向投保人全額開具發票，其他共保人向主承保人開具發票；如果主承保人和其他共保人共同與投保人簽訂保險合同且分別收取保費，則主承保人和其他共保人應就各自獲得的保費收入分別向投保人開具發票。
　　五是明確了房地產開發企業在計算可抵扣土地價款時，地下車庫面積不納入“建筑面積”進行計算。
　　六是為減輕納稅人負擔，《公告》明確，納稅人繼承或接受遺贈房屋產權，在辦理免征增值稅手續時不再要求提供經公證的證明資料。
　　七是關于納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，免租期是否需要視同銷售繳納增值稅問題。廠房、寫字樓或者商鋪的租賃業務中，承租方在租賃后，都需要進行裝飾裝修，占用大量時間，為此承租方往往要求出租方在租賃合同中約定一定的免租期優惠。租賃合同中約定免租期，是以滿足一定租賃期限為前提的，并不是“無償”贈送，《公告》明確，這種情形不屬于視同銷售服務。