房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引

河北省國(guó)家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引

來源：河北省國(guó)家稅務(wù)局  2016.10

第一章  總  則

第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)增值稅管理，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，堵塞稅收漏洞，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改增值稅的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）和相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策，制定《河北省國(guó)家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡(jiǎn)稱《工作指引》）。

第二條 本《工作指引》是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理各個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作和風(fēng)險(xiǎn)防控做出的具體規(guī)定，包括總則、項(xiàng)目管理、發(fā)票管理、申報(bào)征收、日常管理、預(yù)警監(jiān)控、附則七個(gè)部分。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本《工作指引》。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

第二章  項(xiàng)目管理

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

項(xiàng)目管理是指各級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)采用信息化技術(shù)手段，以具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為管理對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)合同、土地出讓金、開發(fā)、銷售、發(fā)票開具、預(yù)繳稅款、申報(bào)征收等信息實(shí)施有效監(jiān)控管理。具體包括項(xiàng)目信息管理和項(xiàng)目登記管理。

第五條 房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

第一節(jié)  項(xiàng)目信息管理

第六條  第三方信息，包括稅務(wù)機(jī)關(guān)從發(fā)改委、住建、規(guī)劃等部門取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息。

第七條  內(nèi)部信息，包括金稅三期稅收管理系統(tǒng)、增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)等系統(tǒng)中的企業(yè)基本信息、申報(bào)信息、發(fā)票信息等相關(guān)信息。

第八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目信息，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、地址、土地、建筑面積、開工日期、竣工日期、銷售進(jìn)度、樓牌號(hào)等相關(guān)信息。

第二節(jié)  項(xiàng)目登記管理

第九條 項(xiàng)目登記

（一）納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，自項(xiàng)目立項(xiàng)之日起30日內(nèi)應(yīng)持下列資料向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目備案。

1．《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況備案表》（附表1）；

2．不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目審批立項(xiàng)文件復(fù)印件（加蓋公章）；

3．《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件（加蓋公章）；

4．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；

5．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；

6.《建設(shè)工程施工許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；

7. 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人報(bào)送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應(yīng)對(duì)其已取得的資料進(jìn)行備案，同時(shí)，告知納稅人在其他資料取得30日內(nèi)須向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行補(bǔ)充備案。

（三）對(duì)于2016年4月30日前開工的老項(xiàng)目，納稅人應(yīng)將項(xiàng)目情況填報(bào)《房地產(chǎn)老項(xiàng)目備案表》（附表2），并于本指引執(zhí)行之日起30日內(nèi)報(bào)送至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

第十條 納稅人項(xiàng)目備案內(nèi)容發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)在30日內(nèi)填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況變更備案表》（附表3），同時(shí)將有關(guān)證件、資料向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目變更備案。

第十一條 項(xiàng)目銷售進(jìn)度管理

（一）納稅人辦理項(xiàng)目登記后，應(yīng)在第一筆預(yù)繳稅款后，按季報(bào)送《房地產(chǎn)銷售進(jìn)度采集表》（附表6）。

第十二條 商品房樓牌號(hào)管理

（一）已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的納稅人在取得樓牌號(hào)信息后30天內(nèi)，通過書面資料將所有樓牌號(hào)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《房地產(chǎn)樓牌號(hào)報(bào)告表》（附表5）。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人報(bào)送的《房地產(chǎn)樓牌號(hào)報(bào)告表》，經(jīng)審核確認(rèn)歸檔。

納稅人樓牌號(hào)信息發(fā)生變化的，應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)變更備案信息。

第十三條 項(xiàng)目注銷

（一）納稅人申請(qǐng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理項(xiàng)目注銷。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理

對(duì)申請(qǐng)辦理項(xiàng)目注銷的納稅人，發(fā)放《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注銷申請(qǐng)表》（附表4），要求其如實(shí)填報(bào)并提供有關(guān)資料。

第三章  發(fā)票管理

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)自行開具增值稅發(fā)票。向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

第十五條  納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票，開具發(fā)票時(shí)應(yīng)選取代碼603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具專用發(fā)票。同時(shí)，應(yīng)將繳納營(yíng)業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳椤?/span>

第十六條  納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。如購買方需開具發(fā)票的，應(yīng)選取代碼602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”開具普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具專用發(fā)票。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對(duì)應(yīng)原開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。

納稅申報(bào)時(shí)，紅字增值稅普通發(fā)票負(fù)數(shù)金額在申報(bào)表如實(shí)填報(bào)的同時(shí)，在無票收入欄次填報(bào)相同的正數(shù)銷售額。

第十九條 2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開具錯(cuò)誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)不受此時(shí)間限制），同時(shí)開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票。

紅字發(fā)票開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對(duì)應(yīng)原開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。藍(lán)字發(fā)票開具時(shí)應(yīng)在備注欄注明對(duì)應(yīng)原開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。

第四章  申報(bào)征收

第一節(jié) 申報(bào)管理

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

未開具發(fā)票的，以房產(chǎn)買賣合同上約定的交房時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

第二十一條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以及小規(guī)模納稅人應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第二十二條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第二節(jié) 征收管理

 第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)

第二十四條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

第二十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

第二十六條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第二十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

第二十八條 跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)，未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的，應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

第五章 日常管理

第二十九條 建立涉稅信息傳遞機(jī)制，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。

（一）依托綜合治稅平臺(tái)，建立與規(guī)劃、土地、住建等部門定期信息交換制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。

（二）加強(qiáng)企業(yè)借款信息的監(jiān)控。通過核實(shí)往來賬目，對(duì)借款方進(jìn)行核實(shí)，核實(shí)其是否已按規(guī)定繳納增值稅。

第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)定期到企業(yè)開展納稅輔導(dǎo)工作，掌握企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目、公共配套的規(guī)劃、完工情況及預(yù)售情況等。

（一）對(duì)法定代表人、財(cái)務(wù)主管、工程預(yù)算等人員進(jìn)行輔導(dǎo)，及時(shí)掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。

（二）查看企業(yè)賬冊(cè)、憑證等財(cái)務(wù)資料，重點(diǎn)是銀行賬號(hào)、預(yù)售證、竣工驗(yàn)收證及交付使用情況等。

（三）掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的監(jiān)控，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到《房地產(chǎn)銷售進(jìn)度采集表》后，要與房產(chǎn)部門備案信息、申報(bào)征收信息進(jìn)行比對(duì)，了解整個(gè)項(xiàng)目的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容。發(fā)現(xiàn)異常的及時(shí)給予企業(yè)預(yù)警提示，區(qū)別不同情況開展實(shí)地核查或者進(jìn)行納稅評(píng)估。

在核實(shí)企業(yè)銷售進(jìn)度的同時(shí)，應(yīng)監(jiān)控承建單位經(jīng)營(yíng)情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度等情況對(duì)建筑企業(yè)外管證報(bào)驗(yàn)、稅款繳納（預(yù)繳）情況進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)異常的及時(shí)給予企業(yè)預(yù)警提示，區(qū)別不同情況開展實(shí)地核查或者進(jìn)行納稅評(píng)估。

（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)第三方信息確認(rèn)納稅人已經(jīng)取得預(yù)收款，未按規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳稅款的，應(yīng)責(zé)成納稅人進(jìn)行預(yù)繳申報(bào)，同時(shí)，告知納稅人按季報(bào)送《房地產(chǎn)銷售進(jìn)度采集表》。

（五）了解企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)取得與工程預(yù)算,重點(diǎn)核實(shí)設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化費(fèi)、咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)、主要原等內(nèi)容與預(yù)算是否匹配。

第三十一條 加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目注銷管理，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人報(bào)送的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注銷申請(qǐng)表》后7日內(nèi)，對(duì)下列內(nèi)容實(shí)地核查。

（一）該開發(fā)項(xiàng)目銷售總體進(jìn)度是否達(dá)到100%；

（二）銷售的房產(chǎn)是否全部開具發(fā)票；

（三）所有稅款是否全部結(jié)清。

核查結(jié)束后，對(duì)核實(shí)結(jié)果正常的，同意企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目注銷。發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的，進(jìn)行納稅評(píng)估；符合稽查立案條件的，移交稽查部門查處。

日常管理中常見涉稅問題及核查方法見附件1。

第六章  預(yù)警監(jiān)控

第三十二條 稅源管理部門應(yīng)當(dāng)充分利用第三方信息、企業(yè)招標(biāo)信息及預(yù)、決算信息、金三系統(tǒng)、進(jìn)銷項(xiàng)系統(tǒng)、增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)等強(qiáng)化分析監(jiān)控。從行業(yè)稅負(fù)、進(jìn)項(xiàng)指標(biāo)、銷售收入指標(biāo)等方面加強(qiáng)預(yù)警監(jiān)控，對(duì)出現(xiàn)異常情況的，及時(shí)進(jìn)行核查、評(píng)估。

（一）行業(yè)增值稅稅負(fù)指標(biāo)

增值稅稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅總額/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%，增值稅稅負(fù)率預(yù)警值設(shè)為4%,評(píng)估期測(cè)算企業(yè)增值稅稅負(fù)率，與預(yù)警值進(jìn)行對(duì)比，如與預(yù)警值有較大偏差可能存在不計(jì)或少計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、虛抵進(jìn)項(xiàng)等問題。

（二）進(jìn)項(xiàng)指標(biāo)

進(jìn)項(xiàng)監(jiān)控應(yīng)在項(xiàng)目完工后進(jìn)行。審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對(duì)工程內(nèi)容，參照審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性。將企業(yè)認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)通過與企業(yè)標(biāo)書及預(yù)、決算報(bào)告進(jìn)行對(duì)比，核實(shí)其進(jìn)項(xiàng)抵扣是否合理。

1.核實(shí)企業(yè)鋼筋、混凝土等主要原材料耗用，如其實(shí)耗超過上述預(yù)算所列標(biāo)準(zhǔn)10%（含）以上的，核實(shí)其是否存在虛抵進(jìn)項(xiàng)的問題。

2.核實(shí)企業(yè)廣告、咨詢、鑒證、設(shè)計(jì)費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)金額，如其超過預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)10%（含）以上的，應(yīng)通過企業(yè)及與其提供服務(wù)的單位的合同、資金往來等資料核實(shí)其業(yè)務(wù)真實(shí)性，核實(shí)其是否有虛抵問題。

3.建筑施工費(fèi)用。通過核實(shí)建筑合同，企業(yè)與承建單位資金往來等資料與標(biāo)書，預(yù)、決算報(bào)告進(jìn)行對(duì)比，核實(shí)其業(yè)務(wù)真實(shí)性。

4.綠化等輔助工程進(jìn)項(xiàng)金額。通過企業(yè)標(biāo)書中所列綠化等輔助工程標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)預(yù)、決算報(bào)告，核實(shí)其輔助工程金額是否合理。

（三）銷售收入指標(biāo)

根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目信息資料、第三方信息并結(jié)合其申報(bào)數(shù)據(jù)，核實(shí)其銷售收入是否真實(shí)。

1.將自行開發(fā)的產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和其他個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等應(yīng)視同銷售，核實(shí)企業(yè)是否存在上述行為但未計(jì)收入。

2.根據(jù)相關(guān)信息，核實(shí)項(xiàng)目涉及的不需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的停車位、地下室等公共配套設(shè)施情況，核實(shí)其上述設(shè)施是否對(duì)外出售但未計(jì)收入。

3.對(duì)比企業(yè)同一時(shí)期發(fā)票開具情況，核實(shí)有無售房?jī)r(jià)格明顯偏低的情況。

第七章  附則

第三十三條 納稅人有下列行為之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定處理。

（一）未按規(guī)定期限和要求辦理項(xiàng)目申報(bào)的；

（二）未按規(guī)定期限報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的納稅資料（含電子資料）的。

第三十四 條其他未盡事宜，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 本指引自2016年11月1日起實(shí)行。

附件1、常見涉稅問題及核查方法

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的核查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開發(fā)、竣工、銷售四個(gè)環(huán)節(jié)入手，針對(duì)疑點(diǎn)調(diào)取臺(tái)賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，與詢問調(diào)查、賬內(nèi)核查與外部核查相結(jié)合的方法，審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（一）計(jì)稅收入類

1．銷售產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未及時(shí)入賬

（1）問題描述

①收取的售房款長(zhǎng)期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。

②采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。或者采取包銷方式下，未按包銷合約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入申報(bào)納稅。

③將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。

④私改規(guī)劃增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入未申報(bào)納稅。

⑤以手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、配套費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)等名義向購房者收取的有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、一戶一表、空調(diào)設(shè)備、防盜門、可視門鈴、房屋裝修等各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎(jiǎng)勵(lì)收入等未按規(guī)定申報(bào)納稅。

⑥無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人未確認(rèn)收入申報(bào)納稅。

⑦開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，未按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將未需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對(duì)外出售未計(jì)收入申報(bào)納稅。

⑧將未售出的房屋、商鋪、車位出租，取得的租金收入未計(jì)或少計(jì)收入未申報(bào)納稅。或者發(fā)生售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)作為收入，沖減的租金未計(jì)收入申報(bào)納稅。

⑨從事小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的單位和個(gè)人，不進(jìn)行納稅申報(bào)。一些村民小組和個(gè)人從事房地產(chǎn)開發(fā)，他們既不辦理稅務(wù)登記手續(xù)，也不向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)應(yīng)繳的各項(xiàng)稅款。

（2）主要核查方法

①實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。

②調(diào)取售樓處資料，收集臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。

③調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。

④將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對(duì)，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問題。

⑤調(diào)查部分買受人，核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。預(yù)交房款賬號(hào)是否為個(gè)人賬戶而非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。

2．完工前預(yù)售收入和完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入

（1）問題描述

①在開發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定預(yù)繳或少預(yù)繳增值稅。

②開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入、申報(bào)納稅。

（2）主要核查方法

①對(duì)照核查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定預(yù)繳稅款。

②實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗(yàn)收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根據(jù)已售樓號(hào)、門牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3．以銀行按揭方式銷售產(chǎn)品收取的價(jià)款

（1）問題描述

①以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款、銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。

②將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。

（2）主要核查方法

①到貸款銀行核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。

②到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。

③核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，查驗(yàn)從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

（二）進(jìn)項(xiàng)抵扣類

1、對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅金無法準(zhǔn)確劃分多抵進(jìn)項(xiàng)

（1）問題描述

①存在多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇不同的計(jì)稅方法，對(duì)2016年5月1日后取得的進(jìn)項(xiàng)無法準(zhǔn)確劃分，將選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅老項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。

②配套設(shè)施中自建自用的不動(dòng)產(chǎn)如物業(yè)樓等，進(jìn)項(xiàng)稅金與開發(fā)商品無法劃分，未執(zhí)行分期抵扣政策多抵進(jìn)項(xiàng)稅。

③未售出的開發(fā)商品轉(zhuǎn)出租，如將底商出租給商店、幼兒園等，未將開發(fā)商品轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)未做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。

（2）核查方法

①查看企業(yè)選擇簡(jiǎn)易征收的老項(xiàng)目備案情況，對(duì)仍未完工交付使用的老項(xiàng)目發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)是否有進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出情況，如申報(bào)表中無此項(xiàng)，進(jìn)一步查看企業(yè)老項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、核對(duì)賬簿。

②了解企業(yè)自用樓房及開發(fā)商品銷售、出租情況，核對(duì)是否執(zhí)行分期抵扣政策。

2、虛抵進(jìn)項(xiàng)稅金

（1）問題描述

①采取甲供材方式下，簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開鋼材、水泥、砂子等專用發(fā)票。

②從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料或接受建筑服務(wù)，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，虛抵進(jìn)項(xiàng)。

（2）主要核查方法

①采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均建筑材料用量和成本，對(duì)用量過大、價(jià)格過高的建筑材料成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。

②查看企業(yè)工程造價(jià)師出具的報(bào)告，看企業(yè)單體項(xiàng)目需用的鋼筋等建筑材料用量，再根據(jù)鋼筋等建材市場(chǎng)價(jià)格，與決算書中的成本進(jìn)行比較，尋找差異。

③審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對(duì)工程內(nèi)容，參照審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性。

④調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄及《材料物資進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告》，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性。

⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營(yíng)業(yè)常規(guī)等方面對(duì)比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛抵進(jìn)項(xiàng)。

⑥對(duì)照有關(guān)合同款項(xiàng)支付的約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對(duì)長(zhǎng)期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng)，到對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。

⑦審查建筑工程真實(shí)性、合理性。一是代開發(fā)票的真實(shí)性、合理性，二是工程項(xiàng)目和工程量的真實(shí)性、合理性。