房地產企業全流程的印花稅政策梳理

首先，我們需要明確：并不是簽訂所有的合同都要繳納印花稅，印花稅采用正列舉的方式，只有發生印花稅稅目范圍之內的業務才需要繳納印花稅。那么，針對房地產企業，哪些業務需要繳納印花稅呢？

一、產權轉移書據

1、企業取得土地使用權后，要依“產權轉移書據”稅目，按0.05%的稅率繳納印花稅，其計稅依據為土地使用權出讓合同上注明的合同價款。

依據：《印花稅稅目稅率表》產權轉移書據：包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據

2、企業銷售商品房，也適用“產權轉移書據”稅目，按0.05%的稅率繳納印花稅，而不適用0.03%的“購銷合同”稅目。

依據：《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第四條：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。

但是在實際售房過程中，開發商與業主已經簽訂購房合同，在交房之前又發生退房，那未執行的合同還需要繳納印花稅嗎？需要繳納印花稅，不管合同是否履行！

《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的規定》（國稅地字[1988]25號）第七條：依照印花稅暫行條例規定，合同簽訂時即應貼花，履行完稅手續。因此，不論合同是否兌現或能否按期兌現，都一律按照規定貼花。

另外，因房地產企業不能按期交付工程款，經常會發生“以房抵工程款”的業務，此時視同銷售房產，適用“產權轉移書據”稅目，繳納印花稅。 

再者，涉及到棚戶區改造的安置住戶的銷售，免征印花稅。 

依據：《財政部、國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號）第一條：對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。 

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。 

因此，房地產企業在拿地階段、售房階段，都會涉及到“產權轉移書據”的印花稅，企業要按0.05%繳納印花稅。

二、借款合同

房地產企業最重要的就是資金流的運轉，所以快速融通資金成為房地產企業永恒的主題。房地產企業最典型的融資方式是借款，但并不是所有的借款合同都要繳納印花稅。

依據：《印花稅稅目稅率表》借款合同的范圍：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，稅率為0.005%。

另外：如果涉及到抵押貸款問題，因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，要按“產權轉移書據”繳納印花稅。

依據：國稅地字[1988]30號第三條：借款方以財產作抵押，與貸款方簽訂的抵押借款合同，屬于資金信貸業務，信貸雙方應按“借款合同”計稅貼花。因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按“產權轉移書據”計稅貼花。 

因此，企業向銀行及其他金融組織借款，要按0.005%繳納印花稅；企業向個人及其他非金融機構的借款，不適用印花稅“借款合同”的稅目，不需要繳納印花稅。

三、加工承攬合同

房地產企業的廣告支出占“營銷費用”的絕大部分，廣告支出要按“加工承攬合同”稅目繳納0.05%的印花稅。另外，房地產企業的測繪費也適用“加工承攬合同”稅目，應依0.05%繳納印花稅。

依據：《印花稅稅目稅率表》加工承攬合同范圍：包括加工、定作、修繕、修理、印刷、廣告、測繪、測試等合同，稅率0.05%。 

需要注意的是：“加工承攬合同”稅目的范圍包括“修理”，但是企業日常發生的到4S店、汽車修理廠的零星修理業務是不需要繳納印花稅的。

依據：《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的規定》（國稅地字[1988]25號）第二條：對商店、門市部的零星加工修理業務開具的修理單，不貼印花。

四、購銷合同

企業采購貨物，適用“購銷合同”稅目，要依0.03%繳納印花稅。

依據：《印花稅稅目稅率表》購銷合同：包括供應、預購、采購、購銷結合及協作、調劑、補償、易貨等合同。

五、建設工程勘察設計合同/建筑安裝工程承包合同 

房地產企業發生的勘察、設計適用“建設工程勘察設計合同”稅目，按0.05%繳納印花稅，主體工程建安合同適用“建筑安裝工程承包合同”稅目按0.03%繳納印花稅。 

在施工過程中必然伴隨著企業的監理，提醒納納稅人：監理合同不在印花稅稅目范圍之內，不需要繳納印花稅。 

在實務中，有很多合同在簽訂時，并未注明合同金額，該如何貼花？可在簽訂時先按定額5元貼花，以后結算時在按實際金額計稅，補貼印花。（國稅地字[1988]25號）

六、財產保險合同/財產租賃合同

1、房地產企業為財產購買的保險，適用“財產保險合同”稅目，按保險費金額的1‰繳納印花稅。

2、房地產企業自留物業用于出租的，適用“財產租賃合同”稅目，按租賃金額的1‰繳納印花稅。

依據：《印花稅稅目稅率表》財產保險合同：包括財產、責任、保證、信用等保險合同；財產租賃合同：包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等。

七、營業賬簿

記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積合計金額0.5‰貼花，其他賬簿按件貼花5元。提醒納稅人：股東認繳但并未實際繳納的注冊資本，其計稅依據并沒有增加，所以不需要繳納印花稅。

八、權利、許可證照

房地產企業的房屋產權證、工商營業執照、土地使用證適用“權利、許可證照”稅目，按件貼花五元。 

實行“五證合一”后，新更換的營業執照，應按規定貼花。

依據：《稅目稅率表》權利、許可證照范圍：包括政府部門發給的房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證。 

國稅地字[1989]113號第五條：對因各種原因更換營業執照正本的，均視為新領營業執照正本，應按法規納稅。

《印花稅暫行條例》中的《稅目稅率表》一共有13個印花稅稅目，房地產企業在一般情況下，會涉及到以上10個稅目，建議房地產企業根據合同建立印花稅臺賬，根據稅目分類登記臺賬，以便完整系統的反應企業繳納印花稅的全貌。

注意：房地產企業一般都會發生以下幾種看似應該繳納印花稅，但實際上不需要繳納印花稅的業務，都有哪些呢？

1、技術咨詢合同

一般的地產企業都會與中介機構如律師事務所、稅務師事務所簽訂法律顧問、稅務咨詢顧問合同，此類合同需要按“技術合同”繳納印花稅嗎？

不需要！雖然“技術合同”屬于印花稅的稅目，但技術合同的范圍只是技術開發、轉讓、咨詢、服務等合同。這里的“咨詢”、“服務”有其特定的含義。

依據：【1989】國稅地字第34號：“技術咨詢合同”是當事人就有關項目的分析、論證、評價、預測和調查訂立的技術合同。有關項目包括：（1）有關科學技術與經濟、社會協調發展的軟科學研究項目；（2）促進科技進步和管理現代化，提高經濟效益和社會效益的技術項目；（3）其他專業項目。對屬于這些內容的合同，均應按照“技術合同”稅目的規定計稅貼花。至于一般的法律、法規、會計、審計等方面的咨詢不屬于技術咨詢，其所立合同不予貼花。

2、培訓合同需要繳納印花稅嗎？ 

國家的稅制改革不斷變化，為了適應國家的新政變化，企業的財稅人員和管理層經常參加中介機構舉辦的各類稅收政策的培訓，那么培訓合同需要繳納印花稅嗎？不需要！

技術培訓合同雖然是“技術合同”稅目的征稅范圍，但并不是所有的培訓合同都要繳納印花稅。

依據：【1989】國稅地字第34號：技術培訓合同是當事人一方委托另一方對指定的專業技術人員進行特定項目的技術指導和專業訓練所訂立的技術合同。對各種職業培訓、文化學習、職工業余教育等訂立的合同，不屬于技術培訓合同，不貼印花。

3、代理合同

房地產企業與房產營銷代理公司簽訂的代理合同是否需要繳納印花稅呢？不需要！ 

《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》國稅發[1991]155號第十四條：代理單位與委托單位簽訂的代理合同，是否屬于應稅憑證？ 

在代理業務中，代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同，凡僅明確代理事項、權限和責任的，不屬于應稅憑證，不貼印花。

總之，簽訂合同是否需要繳納印花稅，要嚴格按照印花稅《稅目稅率表》規定的范圍來確定，屬于印花稅稅目范圍內的業務，繳納印花稅；反之，不需要繳納印花稅。

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