……

2、特別地，不征收增值稅情形：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件二第一條第二款第五項(xiàng)規(guī)定：在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。強(qiáng)調(diào)：如果不征收增值稅也將不可以開具增值稅發(fā)票，意味著接受投資方不可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)。

（二）企業(yè)所得稅政策：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第七十五條規(guī)定：除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)在重組過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)在交易發(fā)生時(shí)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或者損失，相關(guān)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照交易價(jià)格重新確定計(jì)稅基礎(chǔ)。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2009】59號(hào)）文件規(guī)定資產(chǎn)重組包括企業(yè)法律形式改變、債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等。此處僅討論以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資的企業(yè)所得稅情形。

1、資產(chǎn)重組政策頭號(hào)文件。

財(cái)稅【2009】59號(hào)第一條第三款規(guī)定：股權(quán)收購(gòu)，是指一家企業(yè)（以下稱為收購(gòu)企業(yè)）購(gòu)買另一家企業(yè)（以下稱為被收購(gòu)企業(yè)）的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)被收購(gòu)企業(yè)控制的交易。收購(gòu)企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。第二條規(guī)定，所稱非股權(quán)支付，是指以本企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收款項(xiàng)、本企業(yè)或其控股企業(yè)股權(quán)和股份以外的有價(jià)證券、存貨、固定資產(chǎn)、其他資產(chǎn)以及承擔(dān)債務(wù)等作為支付的形式。而此處討論以其他資產(chǎn)作為股權(quán)支付的情形。

（1）一般性稅務(wù)處理政策。該文件第四條第三款明確，企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定；被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。

（2）特殊性稅務(wù)處理政策。……

（3）交易各方按規(guī)定對(duì)交易中股權(quán)支付暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失的，其非股權(quán)支付仍應(yīng)在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。非股權(quán)支付對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失＝（被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值－被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)）×（非股權(quán)支付金額÷被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值）。

例如：A公司以其持有的M公司股份70%和一棟辦公大樓作為支付對(duì)價(jià)，交換B公司持有的S公司100%股份。A公司持有M公司的計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，公允價(jià)值為1.7億元，辦公大樓的計(jì)稅基礎(chǔ)為2000萬(wàn)元，公允價(jià)值3000萬(wàn)元；B公司持有S公司股份的計(jì)稅基礎(chǔ)為0.8億元，公允價(jià)值2億元。

分析：整個(gè)交易符合特殊稅務(wù)處理的要求。……

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)政策分析。

財(cái)稅【2014】109號(hào)第三條關(guān)于股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)規(guī)定，對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得；劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定；劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。

……

3、企業(yè)接收劃轉(zhuǎn)的規(guī)定。此處先解決接收股東劃入資產(chǎn)在企業(yè)所得稅方面的規(guī)定，接受政府劃入資產(chǎn)在后面國(guó)資委投資政策中分析。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問(wèn)題的公告》（公告【2014】29號(hào)）第二條規(guī)定，企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理：

（1）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過(guò)程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

……

4、企業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的情形。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告》（2015年第40號(hào)），企業(yè)所得稅的劃轉(zhuǎn)僅包括下列四種情形：

（1）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長(zhǎng)期股權(quán)投資處理（借：長(zhǎng)期股權(quán)投資，貸：資產(chǎn)類科目），子公司按接受投資（包括資本公積，下同。借：資產(chǎn)類科目，貸：所有者權(quán)益類科目）處理。……

（2）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實(shí)收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理。……

　　（3）100%直接控制的母子公司之間，子公司向母公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，子公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按收回投資處理，或按接受投資處理，子公司按沖減實(shí)收資本處理。……

　　（4）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，在母公司主導(dǎo)下，一家子公司向另一家子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，劃出方?jīng)]有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。劃出方按沖減所有者權(quán)益處理，劃入方按接受投資處理。……

5、分期繳納企業(yè)所得稅政策

（1）依據(jù)《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅﹝2014﹞116號(hào)）第二條規(guī)定, 企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。即在企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資時(shí)應(yīng)該在辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確定為一項(xiàng)交易和一項(xiàng)投資行為，并同時(shí)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

（2）考慮到稅收量能負(fù)擔(dān)，企業(yè)在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)投資入股時(shí)并款取得現(xiàn)金，而這時(shí)讓企業(yè)從自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流里拿出錢來(lái)交稅，無(wú)疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也不符合國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場(chǎng)環(huán)境的意見(jiàn)（國(guó)發(fā)【2014】14號(hào)）文件的精神。在財(cái)稅﹝2014﹞116號(hào)第一條規(guī)定，居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（3）由于投資企業(yè)在對(duì)外投資時(shí)并未全額繳納企業(yè)所得稅，而是在五年內(nèi)分期繳納，根據(jù)交易原則，應(yīng)該以非貨幣性資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本加上每年分期已繳納企業(yè)所得稅對(duì)應(yīng)的增值部分逐年調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資科目的計(jì)稅基礎(chǔ)。而對(duì)于接受投資企業(yè)而言，由于未來(lái)需要按照公允價(jià)值對(duì)投資方承擔(dān)利潤(rùn)分配的義務(wù)，需要按照該類非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)入。在財(cái)稅﹝2014﹞116號(hào)第三條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資而取得被投資企業(yè)的股權(quán)，應(yīng)以非貨幣性資產(chǎn)的原計(jì)稅成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，加上每年確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，逐年進(jìn)行調(diào)整。被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)按非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值確定。

（4）企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)或投資收回的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓或投資收回時(shí)已取得足夠的納稅資金，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)或投資收回當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)，應(yīng)一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)規(guī)定，企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)注銷的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在注銷當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)，一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。注意此處，該股權(quán)投資所得不得與《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2009】60號(hào)）文件第四條、第五條規(guī)定的清算所得混為一談。

（5）特別地，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。

6、非貨幣性資產(chǎn)投資分期繳納企業(yè)所得稅政策進(jìn)一步規(guī)定

（1）依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（公告【2015】33號(hào)）第一條規(guī)定，實(shí)行查賬征收的居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可自確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入年度起不超過(guò)連續(xù)5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。提醒注意，特指的是查賬征收企業(yè)可以按5個(gè)納稅年度均勻計(jì)入。具體實(shí)操詳見(jiàn)關(guān)于財(cái)稅【2014】116號(hào)文件的分析。而對(duì)于核定征收企業(yè)，通常是由于收入或成本不可以確定而采用該類征收方式，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]377號(hào)）第二條規(guī)定，國(guó)稅發(fā)[2008]30號(hào)文件第六條中的應(yīng)稅收入額等于收入總額減去不征稅收入和免稅收入后的余額，故認(rèn)為如果采用核定征收企業(yè)所得稅，非貨幣性資產(chǎn)投資在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)采用投資時(shí)點(diǎn)公允價(jià)值全額計(jì)入核定征收依據(jù)。

（2）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)投資行為，投資協(xié)議生效后12個(gè)月內(nèi)尚未完成股權(quán)變更登記手續(xù)的，于投資協(xié)議生效時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。特別地，此處為關(guān)聯(lián)企業(yè)，如果是非關(guān)聯(lián)企業(yè)則以完成股權(quán)變更登記手續(xù)為投資協(xié)議生效時(shí)間。

（3）符合財(cái)稅〔2014〕116號(hào)文件規(guī)定的企業(yè)非貨幣性資產(chǎn)投資行為，同時(shí)又符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，可由企業(yè)選擇其中一項(xiàng)政策執(zhí)行，且一經(jīng)選擇，不得改變。

（三）土地增值稅政策

1、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2015】5號(hào)）第六條規(guī)定：?jiǎn)挝弧€(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。

……

（四）契稅政策

接受方契稅處理依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅【2015】37號(hào)）。

1、企業(yè)改制：企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過(guò)75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2、事業(yè)單位改制：事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過(guò)50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

3、公司合并：……

4、公司分立：……

5、企業(yè)破產(chǎn)：……

6、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：……

7、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)：……

8、劃撥用地出讓或作價(jià)出資：……

9、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓：在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

……

二、房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)向非全資公司和全資子公司投資納稅情況

房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)向非全資公司和全資子公司投資納稅政策除了土地增值稅有差異外，其他無(wú)差異。但考慮到如果接受投資方為房地產(chǎn)開發(fā)公司則需要仔細(xì)規(guī)劃，因?yàn)樯婕霸擁?xiàng)目后續(xù)增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理。本文在討論該投資行為時(shí)，不擴(kuò)展以上建議。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2015】5號(hào)）第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。即如果房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資需要繳納土地增值稅。

特別地，依據(jù)國(guó)稅函[2008]514號(hào)文件對(duì)“土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)”的解釋，母公司用房地產(chǎn)出資成立全資子公司或?qū)θY子公司增資，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間的土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)，根據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文件規(guī)定，可以繼續(xù)免征契稅。