銷售不動產(chǎn)是計(jì)算繳納增值稅的前提。什么是銷售呢？所謂銷售不動產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，以取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的交易行為。轉(zhuǎn)讓是指不動產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)發(fā)生變化，轉(zhuǎn)讓的目的是要換取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)權(quán)屬的表現(xiàn)是對轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)控制權(quán)的交付。和預(yù)售不同，預(yù)售是收款但是開發(fā)產(chǎn)品因尚未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件而沒有交付，而銷售的最大特點(diǎn)是開發(fā)產(chǎn)品因轉(zhuǎn)讓交付。有人說開發(fā)產(chǎn)品完工是銷售的前提，稅蟲認(rèn)為不一定，如果轉(zhuǎn)讓的本生就是未完工開產(chǎn)品還不確認(rèn)收入了？轉(zhuǎn)讓的是裝修房，尚未裝修但毛坯房已經(jīng)完工是否算銷售？其實(shí)按照合同約定轉(zhuǎn)讓符合條件的不動產(chǎn)，并取得或者將會取得經(jīng)濟(jì)利益就是銷售，銷售額就是因銷售不動產(chǎn)取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

現(xiàn)實(shí)中正常的銷售很好辨認(rèn)，收款交房即為銷售，但是有些銷售方式卻有所不同，比如基于促銷可能采用分期收款銷售，為加快銷售可能委托專業(yè)機(jī)構(gòu)銷售，為融資金可能會出現(xiàn)售后回購，為招商引資等可能會售后回租，項(xiàng)目開發(fā)過程中還可能因拆遷還建出現(xiàn)以房換地、換房，為減少現(xiàn)金支出還會以房抵債等，以這些銷售方式，大多數(shù)人的認(rèn)識是一致的，應(yīng)該按照銷售處理，但是有個(gè)問題是銷售額的確定，下面分別說明：

□分期收款銷售。分期收款銷售，就是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付，但是房款分期收回，由于開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值較大，一次性收款會影響銷售效率，因此分期收款方式是房地產(chǎn)企業(yè)常采用的一種銷售策略。分期收款銷售收入的會計(jì)處理和稅務(wù)處理不一樣，會計(jì)按照公允價(jià)值確定一次性確認(rèn)收入；稅法規(guī)定，如果先開具發(fā)票的，按發(fā)票金額一次性確認(rèn)收入，如果按照合同約定的收款期限和金額分次收款開票或者收清以此開票，都應(yīng)當(dāng)按照合同約定的收款金額確定當(dāng)期銷售收入。當(dāng)然銷售收入確認(rèn)，納稅義務(wù)也就發(fā)生。

□委托代售。開發(fā)企業(yè)以支付傭金或者銷售手續(xù)費(fèi)等為代價(jià)，委托由第三方代理銷售開發(fā)項(xiàng)目的銷售方式，銷售額按照出售給購房者的價(jià)格確定，開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的收入不得扣除支付給代理銷售單位或者個(gè)人的銷售傭金或者銷售手續(xù)費(fèi)。預(yù)售階段，納稅義務(wù)在委托銷售的開發(fā)企業(yè)合同約定交房時(shí)發(fā)生；現(xiàn)房委托銷售的，在收到代銷人的代銷清單時(shí)發(fā)生。受托單位或者個(gè)人將委托銷售的剩余開發(fā)產(chǎn)品買斷的，根據(jù)合同約定價(jià)格確認(rèn)收入，納稅義務(wù)同時(shí)發(fā)生。

□售后回購。開發(fā)企業(yè)為融資需要，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給資金提供單位，約定時(shí)間屆滿開發(fā)企業(yè)再將所售開發(fā)產(chǎn)品購回。售后回購其實(shí)是將開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)押，取得相應(yīng)的借款，實(shí)質(zhì)上不是銷售行為，而是不動產(chǎn)抵押貸款，其特點(diǎn)是銷售的同時(shí)簽署回購協(xié)議，不動產(chǎn)實(shí)際并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這種情況下不符合銷售的條件，不是銷售不動產(chǎn)；如果開具銷售發(fā)票，開發(fā)產(chǎn)品交付，并約定辦理產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)按銷售處理，回購按照購置不動產(chǎn)處理。

□售后回租。又稱售后返租、售后承租，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品出售后，在一定期限內(nèi)又將所售開發(fā)產(chǎn)品租回，售后回租一般情況下多適用于投資性商業(yè)地產(chǎn)，為確保購房人的投資收益，開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)將售后房產(chǎn)支付一定租金租回，這樣可能開發(fā)產(chǎn)品暫不交付，實(shí)際結(jié)算的銷售款可能抵減了支付的房租，感覺和銷售不動產(chǎn)有所不同，其實(shí)是一樣的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收取款項(xiàng)開具發(fā)票或者開發(fā)產(chǎn)品完工符合交付條件時(shí)銷售發(fā)生，銷售額不能扣除約定支付的房租，應(yīng)按照合同約定的銷售金額確定銷售額。

□以房易物。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品用于交換實(shí)物資產(chǎn)，稱為“以房易物”，也就是非貨幣性資產(chǎn)交換，由于不涉及貨幣結(jié)算或者所收付補(bǔ)價(jià)很少與正常的銷售有所區(qū)別。以房易物一般情況下出現(xiàn)在以開發(fā)產(chǎn)品安置被拆遷人，開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品安置被拆遷人，其實(shí)是以開發(fā)產(chǎn)品換取了被拆遷人的不動產(chǎn)，做視同銷售處理，按換出開發(fā)產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入。收取面積差補(bǔ)價(jià)的，銷售收入應(yīng)為安置房產(chǎn)的公允價(jià)加上收取的面積差補(bǔ)價(jià)；支付面積差補(bǔ)價(jià)的銷售收入等于安置房產(chǎn)的公允價(jià)，不得扣減支付的補(bǔ)價(jià)。安置房移交時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生在。

□以房抵債。也就是以開發(fā)產(chǎn)品償還所欠債務(wù)，債務(wù)減少或者償還是其他經(jīng)濟(jì)利益，符合銷售的特點(diǎn)，因此應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品所抵償?shù)慕痤~確認(rèn)銷售收入，如果涉及到債務(wù)重組，也就是債權(quán)人做出讓步，那就要以償還債務(wù)不動產(chǎn)公允價(jià)確認(rèn)銷售收入金額，當(dāng)然還是認(rèn)可發(fā)票金額。增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比照一次性收款銷售方式按約定的交房時(shí)間，若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)的原則確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

□開發(fā)產(chǎn)品對外投資。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為權(quán)益性投資投給其他企業(yè)，就是所說的開發(fā)產(chǎn)品對外投資。以開發(fā)產(chǎn)品對外投資不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由開發(fā)企業(yè)變更到了被投資企業(yè)，產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，同時(shí)取得了股權(quán)，是不動產(chǎn)與股權(quán)的交換，營改增前不征營業(yè)稅，但是營改增后，應(yīng)作為銷售行為，計(jì)算繳納增值稅。

□開發(fā)產(chǎn)品分配股東。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)辦理到股東名下，成為股東的不動產(chǎn)，我們稱之為開發(fā)產(chǎn)品分配股東。一般有兩種情況，一是以非常低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給股東；二是無對價(jià)轉(zhuǎn)讓給股東。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給股東不管是哪種情況，都發(fā)生了開發(fā)產(chǎn)品權(quán)屬由開發(fā)企業(yè)到股東的轉(zhuǎn)移。作為被投資企業(yè)存在向股東分配支付凈利潤的義務(wù)，當(dāng)被投資企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)給投資人（股東）減少了利潤分配的支付義務(wù)，因此屬于取得其他經(jīng)濟(jì)利益，符合收入確認(rèn)的條件，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)格確認(rèn)銷售計(jì)算增值稅。屬于第一種情況，低價(jià)轉(zhuǎn)讓的，以轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)格扣除實(shí)際收款之間的差，小于等于應(yīng)分配利潤的部分確認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品分紅，扣繳個(gè)人所得稅，超過部分確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)對投資人的債權(quán)；屬于第二種情況，按照公允價(jià)格確認(rèn)銷售計(jì)算增值稅，公允價(jià)格小于等于應(yīng)分配利潤的部分，確認(rèn)為股息紅利所得，繳納個(gè)人所得稅，超過部分確認(rèn)為債權(quán)。