房地產開發企業出租不動產如何計稅？

1、房地產開發企業出租不動產如何計稅？

答：根據《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）規定：二、不動產經營租賃服務

（1）房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（2）房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、什么情況下應該申請開具《外出經營活動稅收管理證明》？

答：根據《國家稅務總局關于優化《外出經營活動稅收管理證明》相關制度和辦理程序的意見》(稅總發〔2016〕106號)第二條第一款的規定：“改進《外管證》開具范圍界定。納稅人跨省稅務機關管轄區域(以下簡稱跨省)經營的，應按本規定開具《外管證》；納稅人在省稅務機關管轄區域內跨縣(市)經營的，是否開具《外管證》由省稅務機關自行確定。”

第四條規定：“異地不動產轉讓和租賃業務不適用外出經營活動稅收管理相關制度規定。”

根據《稅務登記管理辦法》(國家稅務總局令第7號)第三十二條規定：“納稅人到外縣(市)臨時從事生產經營活動的，應當在外出生產經營以前，持稅務登記證向主管稅務機關申請開具《外出經營活動稅收管理證明》(以下簡稱《外管證》)。”

3、營改增之后混合銷售行為如何計征增值稅？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：第四十條 一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。

答：根據《國家稅務總局關于發布《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號）規定：第四條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下規定預繳稅款： 

（一）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款。

（二）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

（三）小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

答：根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告規定，其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

答：根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規定：

提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

省局貨勞明確，收取的水費可以按照差額和簡易計稅計算應納增值稅，差額征稅、全額開票；收取的電費應按轉供電力納稅。除物業公司之外的其他公司發生二次轉供水電行為，如果屬于提供物業服務的行為，參照上述規定征收納稅。

7、營改增后新增不動產如何抵扣？

答：根據財稅〔2016〕36號規定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

8、物業管理服務中收取的自來水水費如何計征增值稅？

答：根據國家稅務總局公告2016年第54號規定：

提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

本公告自發布之日起施行。2016年5月1日以后已發生并處理的事項，不再作調整；未處理的，按本公告規定執行。

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