江西南昌、鷹潭、九江等地調整房地產開發經營企業銷售未完工產品計稅毛利率

1、南昌市國家稅務局南昌市地方稅務局公告2016年第1號
關于確定房地產開發企業銷售未完工開發產品計稅毛利率的公告
為進一步加強房地產開發企業所得稅征收管理，促進房地產行業平穩健康發展，根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)和《江西省國家稅務局 江西省地方稅務局關于房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率問題的通知》（贛國稅發〔2015〕132號）的有關規定，結合我市實際，房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率按以下規定執行：
一、開發項目位于進賢縣、安義縣、灣里區、桑海經濟技術開發區（原）范圍內的，計稅毛利率按22%確定。
二、開發項目位于其他地區的，計稅毛利率按24%確定。
三、開發項目屬經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率按3%確定。
本公告自2016年3月1日起執行。
南昌市國家稅務局　南昌市地方稅務局
2016年1月21日
 
2、關于《鷹潭市國家稅務局 鷹潭市地方稅務局關于明確房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率和企業所得稅預繳申報事項的公告》的解讀　
一、公告出臺背景
為進一步加強房地產開發經營企業所得稅征收管理，2015年12月4日，江西省國家稅務局、江西省地方稅務局聯合下發了《關于房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率問題的通知》（贛國稅發〔2015〕132號），要求各設區市國家稅務局、地方稅務局根據本地實際，在《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）規定的范圍內聯合確定本地房地產開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率。為進一步促進房地產企業健康發展，更好地指導企業依法進行企業所得稅納稅申報，鷹潭市國家稅務局和鷹潭市地方稅務局在對當前本市房地產企業的利潤水平進行專題調研的基礎上，結合《國家稅務總局關于發布<中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(2015年版)等報表>的公告》（2015年第31號）的要求，明確本市房地產開發企業銷售未完工產品的計稅毛利率及企業所得稅預繳納稅申報的填報口徑，根據現行企業所得稅法及總局規范性文件的規定，制定本公告。
二、公告主要內容
（一）明確房地產開發企業銷售未完工開發產品計稅毛利率
1.明確企業銷售未完工開發產品，計稅毛利率為25%。制定此標準主要是基于近兩年房地產市場形勢低迷，房地產開發經營企業利潤率水平普遍降低的合理判斷，如果計稅毛利率過高，會造成開發產品達完工條件結轉實際毛利與計稅毛利之間差額時，產生大量的退稅，退稅手續復雜，給納稅人帶來諸多不便的同時容易引發稅務執法風險。
2.明確經濟適用房、限價房和危改房，計稅毛利率為3%。此標準的制定主要是根據《江西省國家稅務局、江西省地方稅務局關于房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率問題的通知》（贛國稅發〔2015〕132號）第二條規定的“原則上按總局最低標準執行”要求，也體現了稅收惠及民生的政策導向。
（二）明確房地產開發企業月（季）度企業所得稅預繳納稅申報的填報口徑
公告明確了房地產開發企業所得稅預繳申報，采取按照實際利潤額預繳的方式，改變了按照稅務機關確定的其他方法預繳 (比如直接按征收率確定預繳稅額) 的方式。
1.房地產開發企業銷售未完工開發產品收入,在企業所得稅預繳申報時，應按照本公告規定的計稅毛利率計算的預計毛利額，計入實際利潤額預繳企業所得稅。即填列在《企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表》(A類，2015年版)第5行“加：特定業務計算的應納稅所得額”。
2.企業銷售未完工開發產品實際繳納的營業稅金及附加、土地增值稅，企業所得稅預繳申報時，可在利潤總額中扣除。按照會計準則或會計制度的規定，房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預收款，不能確認營業收入，因此，根據配比原則預收款按稅法規定所繳納或預繳的稅金不計入“營業稅金及附加”，不能減少利潤總額，但是根據國家稅務總局年度申報的有關規定，可以視為會計與稅法的差異，在企業所得稅年度申報時進行納稅調整，實現稅前扣除。為與年度申報保持一致，公告明確企業銷售未完工開發產品繳納的稅金可以在預繳時扣除，即在《企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表》(A類，2015年版)第4行“利潤總額”填列數據中扣除。
3.企業在開發期間發生的應予以資本化的借款費用應當計入開發產品成本，企業所得稅預繳申報時，不能作為期間費用在利潤總額中扣除。在實務中，很多房地產開發企業將在應該資本化的利息支出、借款輔助費用等借款費用一律計入財務費用、管理費用等期間費用，作為當期損益扣除。公告再次重申了會計制度及企業所得稅法及國稅發[2009]31號文件的有關規定。
（三）明確了公告執行時間為從2016年4月1日起開始執行
考慮到企業所得稅年度匯算清繳特點，以及2015年度本市房地產價格下降因素，明確2015年度房地產開發企業所得稅匯算清繳有關納稅調整事項可適用公告新規定。　　　　　　　　　　　　　　　　　
2016年2月26日

3、關于《九江市地方稅務局 九江市國家稅務局關于調整房地產開發經營企業銷售未完工產品計稅毛利率的公告》的解讀
    一、公告目的
近兩年來，我市房地產市場受存量持續增加、貸款低速增長、土地價格高企、銷售價格低迷等不利因素影響，房地產開發企業的銷售量和盈利能力持續下降，現行《九江市地方稅務局 九江市國家稅務局關于明確房地產開發經營企業計稅毛利率的公告》（2014年第1號）已不適應當前房地產行業實際。為了進一步強化房地產企業所得稅管理，根據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）及《江西省國家稅務局 江西省地方稅務局關于房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率問題的通知》（贛國稅發[2015]132號）規定，結合我市房地產市場實際，合理調整確定我市房地產企業銷售未完工產品計稅毛利率。
二、公告具體內容說明
為合理確定當前我市房地產開發經營企業銷售未完工產品計稅毛利率，九江市地稅局組織各縣（市、區）地稅局開展了房地產開發銷售未完工產品計稅毛利率的專題調研，并綜合考慮房地產企業管理水平、地域差異、時間差異等各方面因素，對開發項目位于潯陽區、廬山區、市經濟技術開發區、八里湖新區范圍內的，計稅毛利率按22%確定；對開發項目位于各縣（市）城區及郊區、廬山風景區、廬山西海風景名勝區、星子縣溫泉開發區范圍內的，計稅毛利率按18%確定；對開發項目位于上述之外其它鄉鎮的，計稅毛利率按15%確定；對經濟適用房、限價房和危改房開發的，按照《江西省國家稅務局江西省地方稅務局關于房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率問題的通知》（贛國稅發[2015]132號）的規定，計稅毛利率確定為3%，體現了稅收惠及民生的政策導向。
                                 
 九江市地方稅務局

                                 2016年1月28日

 稅牛網--財稅專業服務平臺！我們提供公司注冊、公司變更、公司注銷、資質代辦、商標代理、代理記賬、納稅申報、會計培訓、財稅內訓、財務審計、稅務鑒證、財務顧問、財稅咨詢、稅收籌劃等專業服務!我們將竭誠為您服務，為您的事業發展保駕護航！

歡迎你關注：“稅牛網”財稅一體化專業服務平臺（www.sz45day.com）【免費咨詢電話400-895-1266】獲取更多財稅資訊！關注多多、驚喜多多！